Vastgoedsector zit midden in een transitie

Focus verschuift naar duurzaamheid, flexibiliteit en toekomstbestendigheid

De vastgoedsector zit in 2025 midden in een transitie. Waar de markt jarenlang vooral draaide om groei, rendement en snelle transacties, is de focus verschoven naar duurzaamheid, flexibiliteit en toekomstbestendigheid. De veranderende economie, aangescherpte wet en regelgeving, en de toenemende druk vanuit de maatschappij zorgen ervoor dat vastgoedprofessionals op alle fronten moeten meebewegen.

In Noord en Zuid-Holland, en in delen van de provincie Utrecht, wordt deze dynamiek sterk gevoeld. Van de grote steden tot de kleinere kernen: de vraag naar woningen blijft hoog, maar tegelijkertijd is er een groeiend tekort aan bouwlocaties en vakmensen. Bovendien spelen stikstofbeperkingen, hoge rente en stijgende bouwkosten een rol. Dat maakt het realiseren van nieuwe projecten uitdagender dan ooit.

Creatieve hubs

Tegelijkertijd ontstaat er een nieuwe realiteit: bestaande gebouwen worden steeds vaker herontwikkeld. Oude kantoorpanden krijgen een woonfunctie, leegstaande winkelruimtes worden getransformeerd tot creatieve hubs en verouderde bedrijfspanden maken plaats voor energiezuinige bedrijfsverzamelgebouwen. De nadruk ligt op circulair bouwen, het reduceren van CO2 -uitstoot en het toekomstbestendig maken van vastgoed.

Ook de technologische ontwikkeling is een belangrijke motor achter deze verandering. Slimme installaties, energiemanagementsystemen en innovatieve bouwmaterialen maken vastgoed niet alleen duurzamer, maar ook efficiënter in gebruik. Gebouwautomatisering, slimme sensoren en energiedelen worden in rap tempo gemeengoed. Ondernemers in de bouw, installatie en projectontwikkeling moeten daardoor blijven innoveren om concurrerend te blijven.

Veranderende vraag

In deze speciale editie van INTO business spreken we drie regionale ondernemers die ieder op hun eigen manier midden in deze transitie staan. Zij delen hun visie op de uitdagingen en kansen in de huidige markt. Hoe kijken zij naar de veranderende vraag, hoe gaan zij om met nieuwe regels en welke rol speelt innovatie in hun dagelijkse praktijk?

Michiel Hustinx, manager BT Makelaars regio Haarlemmermeer-Schiphol

'Voor herontwikkelen en transformeren is toekomstvisie onontbeerlijk'

■ De vastgoedmarkt staat onder druk door hoge rente, strengere regelgeving (zoals de Omgevingswet) en verduurzamingsplichten. Hoe beïnvloedt dit jouw bedrijfsvoering en investeringsstrategie?

Michiel: “Voor de bedrijfsvoering van ons kantoor houden wij uiteraard de economische trends en veranderende regelgeving nauwlettend in de gaten. Hierdoor kunnen wij onze opdrachtgevers goed adviseren over de te voeren strategie. Daarnaast gaat er ook meer aandacht uit naar de groeiende behoefte van kantoorgebruikers en beleggers naar kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte op het gebied van ESG en sustainability. Dit geldt al voor de grote corporates, maar ook vanuit het MKB groeit deze behoefte gestaag. Wij adviseren onze opdrachtgevers over de benodigde maatregelen die geïmplementeerd kunnen worden om de bestaande kantoorruimte aantrekkelijker te maken en tegemoet te komen aan deze behoefte.”

■ De vraag naar verduurzaming – van isolatie tot energieneutrale installaties – groeit snel. Welke innovaties of oplossingen zie jij als kansrijk om gebouwen in onze regio toekomstbestendig te maken?

“Onze opdrachtgevers werken vaak al met externe partners op het gebied van verduurzaming en energiezuinige of neutrale installaties. Een goed energielabel, eventueel in combinatie met een BREEAM-certificering, biedt opdrachtgevers een goede uitgangspositie om aantrekkelijk te blijven voor huurders. Innovaties op het gebied van verduurzaming en energieneutrale installaties volgen elkaar snel op, maar de investeringen zijn ook erg hoog. Waar mogelijk ondersteunen wij onze opdrachtgevers bij deze verduurzamingsvraagstukken, echter zal de behoefte van kantoorgebruikers, en nieuwe wetgeving, mede bepalen welke investeringen onze opdrachtgevers in de komende jaren zullen (moeten) doen.”

■ Herontwikkeling en transformatie van bestaande panden worden steeds belangrijker door ruimtegebrek. Welke rol speelt jouw bedrijf in dit proces en hoe zie jij de samenwerking tussen partijen in de regio?

“Voor dergelijke ontwikkelingen is het van belang te kijken naar een gezonde balans tussen vraag en aanbod. Klakkeloos herontwikkelen en transformeren zonder toekomstvisie leidt soms tot een onlogische versnippering van bestaande kantorenparken waar de balans tussen wonen en werken ontbreekt. In ons werkgebied Haarlemmermeer is de ontwikkeling van ‘Hyde Park’ een goed voorbeeld van een zorgvuldig doordacht samenspel tussen ontwikkelaar en de gemeente. De eerste stappen voor ‘Hyde Park’ werden al in 2016 gezet met het oog voor onder andere de invulling van de openbare ruimte na de transformatie. Een getransformeerd gebied moet niet alleen bereikbaar blijven voor bewoners en gebruikers, maar ook voldoende sociale en openbare invulling krijgen om het levendig te houden na werktijd.”

Corné Maljaars, Financieringsgilde Haarlemmermeer en Bollenstreek

'In een energie-coöperatie kun je gezamenlijk opslagcapaciteit realiseren'

■ De vastgoedmarkt staat onder druk door hoge rente, strengere regelgeving (zoals de Omgevingswet) en verduurzamingsplichten. Hoe beïnvloedt dit jouw bedrijfsvoering en investeringsstrategie?

Corné: “Voor professionele beleggers verzorgen wij financieringen in de vorm van verhuurhypotheken. Door de veranderende vastgoedmarkt zien we veel beleggers overstappen van residentieel vastgoed (in Box 3) naar bedrijfsmatig vastgoed (in een BV). De grootbanken en ook de non-bancaire aanbieders zijn kritisch als het gaat om verhuurde winkels, kantoren, horeca of panden met een slechter energielabel. Wij kunnen daar nog steeds de beste deal uit de markt halen maar de volumes residentiële verhuurhypotheken zien we al een paar jaar dalen.”

■ De vraag naar verduurzaming – van isolatie tot energieneutrale installaties – groeit snel. Welke innovaties of oplossingen zie jij als kansrijk om gebouwen in onze regio toekomstbestendig te maken?

“Zelf zijn wij gecharmeerd van het idee van energiecoöperaties, waarbij we de capaciteit aan elektriciteit slimmer inzetten en niet meer dimensioneren op piekbelastingen. Deze slimme samenwerkingen kunnen ervoor zorgen dat we met z’n allen ook slimmer omgaan met elektriciteit en zeker op de momenten dat er eigenlijk sprake is van een tekort. In zo’n coöperatie is er ook de mogelijkheid om gezamenlijk opslagcapaciteit te realiseren. Voor zakelijke grootgebruikers lost dit het huidige probleem van de netcongestie op. Nu wettelijk de weg vrij wordt gemaakt voor deze initiatieven, zien wij als Financieringsgilde ook de noodzaak om de dialoog op te zoeken met financiers over passende en langlopende financieringsoplossingen.”

■ Herontwikkeling en transformatie van bestaande panden worden steeds belangrijker door ruimtegebrek. Welke rol speelt jouw bedrijf in dit proces en hoe zie jij de samenwerking tussen partijen in de regio?

“Vaak zijn wij in een vroeg stadium betrokken om de financiering voor dit soort complexe projecten door te rekenen. Helaas is een aantal transformaties in deze regio niet doorgegaan, door een combinatie van: (1) de eis voor betaalbare woningen vanuit de gemeentes, (2) lagere huurinkomsten in dit segment door het nieuwe puntensysteem (3) fors hogere bouwkosten dan pakweg 10 jaar geleden en (4) de hogere rentetarieven sinds 2022. Het resultaat is dat er enkel gebouwd gaat worden voor de verkoop (wat op zich niet slecht is), maar daarmee wordt de huurmarkt alleen maar krapper. Een nauwe samenwerking tussen ontwikkelaars, woningcorporaties en ontwikkelaars blijft de sleutel tot succes!”

Jeffrey van Deinsen, eigenaar JVD Zonnetechniek in Hoofddorp

'Door verduurzaming van vastgoed stijgt de vraag naar zonne-energie'

■ De vastgoedmarkt staat onder druk door hoge rente, strengere regelgeving (zoals de Omgevingswet) en verduurzamingsplichten. Hoe beïnvloedt dit jouw bedrijfsvoering en investeringsstrategie?

Jeffrey: “Wij merken dat opdrachtgevers die in het vastgoed zitten, hun panden moeten verduurzamen. Doordat zij moeten verduurzamen, zien wij de vraag naar zonne-energie bij die klanten stijgen. Dat gaat van particuliere verhuurders tot de grote bedrijfsgebouwen en alles daar tussenin.”

■ De vraag naar verduurzaming – van isolatie tot energieneutrale installaties – groeit snel. Welke innovaties of oplossingen zie jij als kansrijk om gebouwen in onze regio toekomstbestendig te maken?

“Wij kunnen zonnepanelen leveren, en monteren uiteraard. Wij kunnen ook de batterij-opslag en eventuele laadpalen regelen, zodat men zijn gehele eigen opbrengst kan gebruiken en opmaken. Je moet dit wel zien op dagniveau. Het aantal panelen dat je neerlegt, is dekkend voor je dagverbruik. Je kunt het overschot in een batterij opslaan, zodat je dat ’s avonds kunt gebruiken. We leggen ook laadpleinen aan. In principe wekken bedrijven overdag stroom op. Dat wil je niet opslaan, want als je personeel hebt dat elektrisch rijdt, wil je die natuurlijk gelijk met zonne-energie laten opladen. Je kunt op twee manieren laden. Of direct, ongeacht of er wel of geen stroom is, of we maken de laadpaal slim. Je mag dan alleen maar overtollige zonne-energie opladen. Met daarin wel een ‘back-up’ dat mensen aan het eind van de dag met de benodigde batterijvulling in hun auto weg kunnen. Het algoritme dat erachter zit, houdt dit in de gaten. Heb je niet genoeg tijd meer om via zonne-energie tot de benodigde vulling te komen, dan moet je netstroom gaan laden.”

■ Herontwikkeling en transformatie van bestaande panden worden steeds belangrijker door ruimtegebrek. Welke rol speelt jouw bedrijf in dit proces en hoe zie jij de samenwerking tussen partijen in de regio?

“We hebben opdrachtgevers die van een groot kantoorpand meerdere kantoortjes maken en die moeten allemaal op een eigen energiemeter aangesloten worden. Daarmee krijgen wij bijvoorbeeld wel eens opdracht voor leveren en monteren van 100 zonnepanelen, maar dan verdeeld over vijf setjes van 20. Wij monteren de kabels af tot aan de dakdoorvoer en onze collega-partij monteert dit af per aansluiting. Wij worden erbij gehaald om het buitengedeelte – de zonnepanelen – te doen. Binnen in het pand is dan voor onze opdrachtgever.”